3 rủi ro lớn nhất khi bỏ tiền vào bất động sản khi thị trường biến động
Dữ liệu từ Savills Prospects cho thấy hoạt động huy động vốn bất động sản ở châu Á – Thái Bình Dương đã giảm 6% trong năm 2022. Trong khi đó, mức giảm ở Bắc Mỹ là 15% và ở châu Âu là 15%. 28%.
Theo đơn vị này, lượng đầu tư vào thị trường bất động sản châu Á – Thái Bình Dương trong những tháng đầu năm 2023 ghi nhận sự sụt giảm. Tuy nhiên, trước những khó khăn về lạm phát và bất ổn địa chính trị toàn cầu, khu vực này được đánh giá là có khả năng chống chịu tốt hơn so với các thị trường châu Âu và Bắc Mỹ.
Ông Simon Smith, Trưởng bộ phận Nghiên cứu, Savills Châu Á – Thái Bình Dương, cho rằng hoạt động đầu tư sẽ tiếp tục khó khăn trong bối cảnh nhiều bất ổn địa chính trị trên phạm vi toàn cầu. Tuy nhiên, triển vọng tăng trưởng của bất động sản ở châu Á vẫn còn nguyên khiến khu vực này trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.
Tuy nhiên, đầu tư bất động sản hiện nay tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn với vô số yếu tố có thể ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư như lạm phát, tính pháp lý, bất ổn địa chính trị, đà tăng trưởng chậm lại của thị trường bất động sản. tăng trưởng hoặc thay đổi thói quen và nhu cầu của người tiêu dùng.
Theo đó, nhà đầu tư bất động sản cần nhìn nhận chính xác rủi ro để đưa ra quyết định chính xác.
Ông Simon chỉ ra các nhóm rủi ro mà nhà đầu tư BĐS châu Á – Thái Bình Dương thời điểm này cần lưu ý gồm: rủi ro cơ cấu, rủi ro chu kỳ và rủi ro thị trường.
Đầu tiên là rủi ro cấu trúc : Số hóa hiện đã mang lại một sự thay đổi lớn trong cấu trúc thị trường trên hầu hết các khu vực. Điện toán đám mây, mua sắm điện tử, video trực tuyến và mạng xã hội đang khiến chúng ta tham gia nhiều hơn vào các hoạt động trực tuyến mỗi ngày. Xu hướng này thậm chí còn được thúc đẩy mạnh mẽ trong thời kỳ đại dịch và được dự đoán sẽ phát triển nhanh hơn trong thời gian tới.
Chẳng hạn, tại Hàn Quốc – một trong những thị trường mua sắm bán lẻ trực tuyến lớn nhất thế giới – ghi nhận 37% giao dịch được thanh toán trực tuyến vào năm 2022, con số này dự kiến sẽ tăng lên. lên 45% trong 5 năm tới. Ở các thị trường khác, thương mại điện tử được đánh giá là lĩnh vực rất tiềm năng, thậm chí sẽ còn nhiều dư địa phát triển. Sự tăng trưởng của bán lẻ trực tuyến sẽ khiến các nhà đầu tư chú ý nhiều hơn đến phân khúc trung tâm dữ liệu và hậu cần, làm thay đổi bộ mặt của ngành bán lẻ, đặc biệt là bán lẻ trực tiếp.
Bên cạnh đó, ESG ngày càng trở nên quan trọng hơn đối với doanh nghiệp, đây cũng được coi là một trong những biến số có thể tác động đến khung pháp lý cũng như cấu trúc hoạt động đầu tư.
Thứ hai là rủi ro chu kỳ , trong đó lạm phát là rủi ro mang tính chu kỳ mà các nhà đầu tư bất động sản không chỉ ở châu Á mà trên toàn thế giới đang phải đối mặt. Lãi suất tăng mạnh trong thời gian qua đã đẩy giá bất động sản lên cao. Về mặt tích cực, lạm phát đang giảm. Tại Úc, lạm phát đã giảm xuống 6,8% vào tháng 3 năm 2023 từ mức cao nhất là 8,4% vào tháng 12 năm 2022.
Tuy nhiên, lãi suất vẫn còn cao, kèm theo sự leo thang của chi phí nguyên vật liệu và nhân công sẽ tiếp tục là những vấn đề lớn mà nhà đầu tư cần quan tâm. Lãi suất cao cũng mang lại rủi ro cho đà tăng trưởng.
Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế, tăng trưởng GDP toàn cầu sẽ chậm lại ở mức 2,7% vào năm 2023, từ mức 3,2% năm 2022 và 6% năm 2021. Nếu tình trạng lãi suất cao kéo dài, nguy cơ kìm hãm tăng trưởng sẽ tiếp tục hiện hữu.
Thứ ba là rủi ro từ các vấn đề nội tại của thị trường . Thị trường bất động sản luôn đối mặt với nguy cơ cung vượt cầu là nguyên nhân chính dẫn đến hoạt động của lĩnh vực này thiếu vắng. Cung vượt cầu là một vấn đề ở nhiều thị trường và phân khúc khác nhau.
Ví dụ như thị trường bán lẻ ở Trung Quốc.
Ông James McDonald, Giám đốc Nghiên cứu và Chính sách, Savills Trung Quốc, cho biết tình trạng dư cung mặt bằng bán lẻ tại một số địa điểm ở Trung Quốc đang cao kỷ lục, với tỷ lệ trống ở các địa điểm khác. Thị trường chính những tháng đầu năm 2023 đã đạt mức hai con số. Nhiều nơi vẫn có nguồn cung hiện tại lớn và thậm chí nguồn cung trong tương lai ở dạng số nhiều. Trong khi đó, mặt bằng bán lẻ tiếp tục chịu áp lực từ sự bùng nổ của thương mại điện tử.
Ngoài ra, các rủi ro thị trường khác bao gồm khung pháp lý. Sau đó là ổn định chính trị, chẳng hạn bất ổn chính trị ở Thái Lan tiếp tục là rào cản lớn đối với đầu tư.
Tại Việt Nam, theo Savills, những tháng đầu năm đã ghi nhận sự hỗ trợ rõ nét của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn trong lĩnh vực bất động sản với các Nghị định, Nghị quyết mới được ban hành. Bên cạnh đó, trong tháng 3, NHNN đã điều hành giảm lãi suất điều hành nhằm ổn định thị trường tiền tệ, hỗ trợ nền kinh tế tăng tốc tăng trưởng.
Theo ông Troy Grifths, Phó Giám đốc Điều hành, Savills Việt Nam, những chính sách này được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường, nhưng thị trường cần thời gian để hấp thụ. Một triển vọng tươi sáng hơn dự kiến sẽ bắt đầu vào quý 3 năm 2023. Thách thức lớn hơn xoay quanh cấu trúc thỏa thuận và thủ tục giấy tờ pháp lý, đặc biệt là đối với các dự án đang được phát triển. Đây cũng là vấn đề cần được can thiệp, hỗ trợ bằng hành lang pháp lý rõ ràng, từ đó đẩy nhanh tốc độ hoạt động đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
